실무 가이드 · 종합소득세
주택임대사업자 사업장현황신고와 간주임대료 과세 기준
주택임대소득이 있는 사람은 매년 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 합니다. 주택임대는 부가가치세가 면제되는 사업이라 부가가치세 신고 대신 이 신고로 1년간의 임대 수입을 국세청에 알립니다.
이 글에서는 주택 수와 임대 방식에 따라 과세 대상이 어떻게 나뉘는지와 2026년 귀속분부터 확대된 2주택자 간주임대료 과세 그리고 사업장현황신고 서식 작성 방법을 정리합니다.
1. 과세 대상인지부터 판단합니다
주택임대소득의 과세 여부는 부부 합산 주택 수와 월세·보증금 여부로 갈립니다.
| 보유 주택 수(부부 합산) | 월세 수입 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세(기준시가 12억원 초과·국외 주택은 과세) | 과세 안 함 |
| 2주택 | 과세 | 2026년 귀속부터 고가주택 요건 충족 시 과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억원 초과 시 과세 |
주택 수 계산 특례
보증금에 대한 간주임대료를 판단할 때는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이고 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수에 포함하지 않습니다. 현행 법률은 이 특례를 2026년 12월 31일까지 적용하도록 정하고 있으므로 2027년 이후에는 연장 여부를 다시 확인해야 합니다.
2. 2026년 귀속분부터 2주택자도 간주임대료 대상
종전에는 보증금(전세금)에 대한 간주임대료를 3주택 이상 보유자에게만 과세했습니다. 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터는 고가주택을 보유한 2주택자에게도 확대되었습니다.
| 구분 | 간주임대료 과세 요건 |
|---|---|
| 3주택 이상 | 보증금 합계 3억원 초과 |
| 2주택(2026년 귀속부터) | 기준시가 12억원 초과 주택 2채 보유 + 보증금 합계 12억원 초과 |
2주택 판정에서는 기준시가 12억원 이하 주택을 주택 수에 넣지 않습니다. 따라서 기준시가 12억원을 넘는 주택 두 채를 보유하고 그 보증금 합계가 12억원을 넘을 때 과세됩니다. 2026년 귀속분은 2027년 2월 사업장현황신고와 5월 종합소득세 신고에 처음 반영됩니다.
간주임대료 계산
간주임대료는 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱해 계산합니다.
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 − 임대사업에서 생긴 이자·배당
보증금을 받은 주택이 여러 채라면 보증금이 큰 주택부터 3억원을 차감합니다. 정기예금이자율은 매년 시행규칙으로 정해지므로 신고하는 귀속연도의 이자율을 확인해야 합니다.
3. 주택임대사업자 등록 의무
주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다. 기한까지 등록하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청일 전날까지의 주택임대 수입금액의 **0.2%**가 미등록 가산세로 부과됩니다.
4. 사업장현황신고 서식 작성
주택임대업의 사업장현황신고는 총액만 적는 것이 아니라 그 금액이 어느 물건에서 나왔는지까지 서식에 맞춰 적어야 합니다.
면세사업자 사업장현황신고서
| 항목 | 작성 방법 |
|---|---|
| 수입금액 | 계산서·신용카드·현금영수증·기타로 구분 |
| 적격증빙 수취 내역 | 받은 세금계산서·계산서·카드·현금영수증 |
주택 월세는 대부분 계좌이체로 받으므로 기타 매출에 적습니다. 수리비나 중개수수료처럼 임대와 관련해 지출하고 받은 적격증빙도 정확히 적어야 5월 종합소득세 신고 때 필요경비로 인정받기 수월합니다.
주택임대사업자 수입금액 검토표
사업장현황신고서의 수입금액이 어떤 임대 물건에서 나왔는지 상세히 밝히는 부속 서류입니다.
1. 임대 물건 정보: 소재지와 주거 전용면적 그리고 주택 종류와 취득일
2. 등록임대주택 여부: 지방자치단체·세무서 등록 여부와 요건 충족 기간
3. 임차인 정보: 성명과 주민등록번호
4. 임대 조건: 계약 기간과 보증금 그리고 월세 금액
국세청은 이 검토표를 전월세 확정일자 자료 등과 대조합니다. 누락하거나 사실과 다르게 적으면 소명 요구나 현장 확인 대상이 될 수 있습니다.
매입처별 (세금)계산서 합계표
세금계산서나 계산서를 받았다면 합계표를 함께 제출합니다. 사업장현황신고서에 적은 적격증빙 수취 내역의 상세 목록입니다.
5. 5월 종합소득세와의 관계
사업장현황신고에서 신고한 수입금액은 5월 종합소득세 신고의 기준이 됩니다.
| 연간 주택임대 수입금액 | 과세 방식 |
|---|---|
| 2,000만원 이하 | 14% 분리과세와 종합과세 중 선택 |
| 2,000만원 초과 | 종합과세 |
분리과세를 선택하면 수입금액의 50%(등록임대주택 60%)를 필요경비로 보고 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하이면 200만원(등록임대주택 400만원)을 추가로 공제합니다. 어느 쪽이 유리한지는 다른 소득 규모에 따라 달라지므로 두 방식의 세액을 비교해야 합니다.
검토표에 적은 임대 내역은 국세청 전산에 쌓여 나중에 양도소득세 주택 수 판정이나 자금출처 조사의 기초 자료로도 쓰입니다. 지금의 신고가 미래의 세금 판단과도 연결된다는 점을 기억해야 합니다.
정리
1. 주택임대소득이 있으면 매년 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 합니다.
2. 1주택 월세는 원칙적으로 비과세이고 2주택 이상 월세는 과세되며 3주택 이상은 보증금 3억원 초과분에 간주임대료가 붙습니다.
3. 2026년 귀속분부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 2주택자도 간주임대료 대상입니다.
4. 사업자등록을 하지 않으면 주택임대 수입금액의 0.2%가 미등록 가산세로 부과됩니다.
주택임대소득은 주택 수와 기준시가 그리고 보증금 규모에 따라 과세 여부가 갈리고 해마다 바뀌는 특례도 많습니다. 단풍 세무회계에서는 부부 합산 주택 수와 간주임대료 대상 여부부터 분리과세 비교까지 함께 검토해 드리고 있습니다. 주택임대소득 신고가 고민이시라면 상담 문의를 통해 연락 주시기 바랍니다.